受(shòu)近期不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价(jià)格(gé)表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租(zū)率有所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项(xiàng)目(mù)又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士看(kàn)来，尽管出(chū)于风(fēng)险规(guī)避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日场内(nèi)资(zī)金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得(dé)到(dào)一(yī)定释放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不(bù)好判(pàn)断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年(nián)内二级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实(shí)有些隐含(hán)收益率高的产品具备一定的投资(zī)价值，很适(shì)合(hé)稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区(qū)最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金(jīn)流没有造(zào)成大的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至(zhì)得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区类资(zī)产就回(huí)调不少了，这(zhè)就是(shì)黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调(diào)，最终还是落(luò)到租金收入受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技。随(suí)后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积(jī)极(jí)做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)出租率下(xià)降事(shì)项(xiàng)，一度二(èr)级市场价格(gé)出现回(huí)落。在随(suí)后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关(guān)事(shì)项进(jìn)行了解(jiě)释说(shuō)明(míng)，市(shì)场(chǎng)信(xìn)心得到了(le)一定(dìng)提(tí)振(zhèn)，二级(jí)市场价(jià)格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预(yù)计(jì)签署意向书和(hé)合同谈判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出(chū)租率将得(dé)到(dào)回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三周的时(shí)间(jiān)，张(zhāng)江REIT的(de)扩(ku保温杯突然间不保温了是什么原因呢，保温杯突然间不保温了是什么原因呢ò)募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引起了(le)市场各(gè)方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实(shí)工作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资(zī)委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业(yè)客户，租(zū)赁意(yì)向面积(jī)超过了2万方。从意向储(chǔ)备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签(qiān)署租(zū)赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履(lǚ)约(yuē)保证金给了我们一些空(kōng)间，但本(běn)着对首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的态(tài)度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的张江光大(dà)园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之前的(de)空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光(guāng)大园一直以来都坚持(chí)以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生在市(shì)场活跃度的(de)短期低点，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情(qíng)况没(méi)有得到及(jí)时修(xiū)复后，张江(jiāng)这(zhè)边也作了一(yī)定的(de)资源调(diào)配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目(mù)在给(gěi)租户的分隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方(fāng)面也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园(yuán)单层以一(yī)千平的面积(jī)为主，还有一些独(dú)栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区域(yù)内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方(fāng)面(miàn)能更加充分发挥协(xié)同(tóng)效(xiào)应(yīng)，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人(rén)表(biǎo)示，张江(jiāng)集团(tuán)和张江(jiāng)高科目前在(zài)管(guǎn)资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有一(yī)些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现(xiàn)打造(zào)张江园(yuán)区(qū)产业空间资产上市平台(tái)目(mù)标(biāo)的坚(jiān)实(shí)后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现基金扩容的(de)第一步(bù)，也是至关重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发(fā)情况(kuàng)需要(yào)解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这(zhè)三十年建设发(fā)展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个(gè)非(fēi)常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排(pái)除万难，尽一切可能化解当(dāng)前(qián)突发事件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场的信心(xīn)。”

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